15 Nov “TREĆI NAČIN” STANOVANJA: STAMBENE ZADRUGE
Rješavanje stambenog pitanja postao je jedan od najvažnijih društveno-političkih i ekonomskih problema širom Evrope. Stambena kriza posebno je pogodila mlade – koji su najčešće podstanari na praktično neregulisanom tržištu – i one koji su slučajno pomislili na kupovinu prve nekretnine. Izvori krize stanovanja su višestruki, a jedan od glavnih svakako je nedostatak javnih investicija u stambeni fond, iz čega proizlazi diktiranje visoke cijene stanova od strane privatnih investitora, vođenih isključivo logikom tržišta i profita.
U Hrvatskoj, mogućnosti rješavanja ili barem ublažavanja krize stanovanja istražuje zadruga Otvorena arhitektura kroz model stambenih zadruga (kooperativa) koje su identifikovane kao jedna od pozitivnih evropskih praksi dostupnog i priuštivog stanovanja.
Kako bi javnosti predstavili neke od primjera zadružnog stanovanja, u saradnji s Društvom arhitekata Zagreba organizovali su tribinu Arhitektura i organizacija stambenih zadruga u Evropi. Na tribini su svoje iskustvo rada na projektima zadružnog stanovanja predstavili arhitektica Vedrana Žalac iz stambene zadruge Wohngenossenschaft Zimmerfrei iz Bazela te Carles Baiges Camprubí, arhitekta i sociolog iz arhitektonske zadruge Lacol iz Barselone.
Stambene kooperative uglavnom se smatraju „trećim načinom“ stanovanja jer ne spadaju ni u kategoriju podstanarstva ni vlasništva nad nekretninom, a specifično je i donekle očekivano da takav oblik stanovanja počne cvjetati u razdobljima ekonomskih kriza i finansijske nesigurnosti.
Stambene zadruge kreiraju svojevrsnu alternativu tržišnom modelu stanovanja, omogućujući kvalitetno i pristupačno stanovanje svojim korisnicima. Pritom se pristupačnost prvenstveno postiže eliminisanjem zarade od gradnje, korišćenjem javnog zemljišta, te drugim metodama koje smanjuju troškove gradnje i održavanja zgrade. Vlasnik zgrade je Zadruga i njeni članovi koriste je u skladu sa zajednički dogovorenim pravilima, te ne postoji mogućnost prodaje stambenih prostora prema tržišnim cijenama. Time su onemogućene tržišne spekulacije i cijene zadružnih stanova ostaju stabilne.
Uprkos svim benefitima za stanare, stambene kooperative recimo u Švajcarskoj čine samo 4,5% stanovanja, i većinom su prisutne samo u velikim gradovima. U Španiji 80% posto građana živi u vlastitoj nekretnini, dok je podstanarstvo loše regulisano i smatra se lošijim načinom stanovanja.
Camprubí ipak naglašava kako je u Španiji broj stambenih zadruga u porastu. Bazelski Zimmerfrei počeo je kao kooperativa nekoliko prijatelja s prvobitnom idejom da kupe staru, ruševnu kuću i obnove je za svoje potrebe. S obzirom na divljanje cijena nekretnina, nakon dvije godine shvatili su da im je jednostavnije izgraditi novu zgradu i javili su se na konkurs za dodjelu zemljišta u industrijskom dijelu grada, gdje je započeto preuređenje.
Dug proces razvoja, planiranja i participativnih radionica rezultirao je zgradom koja danas ima tridesetak stanova i stotinjak stanara. Stambene jedinice različitih su veličina, a predviđene su za različite grupe ljudi i njihove specifične potrebe. Omogućena je i fleksibilnost stanovanja, odnosno promjene stambenih jedinica kako se potrebe stanara mijenjaju. Važno je da niko nema previše ili premalo prostora, tako da se, ako se na primjer, broj članova porodice smanji ili poveća, prvom slobodnom prilikom oni presele u veći ili manji stan. U zgradi su čak projektovane i male stambene jedinice koje se sastoje samo od spavaće sobe i sanitarnog čvora, a koriste ih prvenstveno adolescenti koji su na pola puta prema osamostaljivanju i ne planiraju se zadržati dugo u zgradi. Ovi stanovi pokazali su se posebno korisni u vrijeme pandemije kad su ih stanari koristili kao prostore samoizolacije ili kao kancelarijske prostore.
Osim participativnim planiranjem zgrade, koje je trajalo godinama, Zimmerfrei kooperativa najviše se ponosi zajedničkim prostorima koji su postali žila kucavica cijele zgrade. Upravo su zajedničke prostorije i želja za životom u zajednici čini se najveća prednost i ono što povezuje sve stambene kooperative.
Stambena zadruga La Borda u Barseloni takođe je organizovala prostore za kućne poslove tako da budu prostrani i zajednički, te su zamišljeni kao prostori druženja. Zemljište za izgradnju na sličan im je način ustupljeno od grada, a troškove izgradnje, koji su uvijek najznačajnija stavka ovakvih projekta, smanjili su i različitim arhitektonskim zahvatima. Na primjer, kod gradskih su vlasti izdejstvovali dozvolu za gradnju zgrade bez podzemne garaže, koja je inače obavezna kod svih novih zgrada, kako bi se, između ostalog, doprinijelo održivosti i smanjenju automobila u gradu.
Ustupanje javnog zemljišta, obično na određeni broj godina, važna je stavka ukupnog smanjenja troškova izgradnje. Camprubí naglašava kako se u Španiji ne mogu osloniti samo na javna zemljišta, jer su oskudna, zbog čega vrše pritisak na vlasti da stambene kooperative dobiju pravo preče kupovine kod, na primjer, propalih hipoteka. Na taj način sporno zemljište dođe u ruke kooperativa umjesto korporacija.
„Podrška grada zapravo je nužna zbog dostupnosti zemljišta jer ako se zemljište kupuje, projekti postaju puno skuplji“, kaže Camprubí, te dodaje kako se nakon “završetka jedne zgrade stvari brzo zakotrljaju i slične kooperative počnu nicati svuda”.
Još jedna zajednička karakteristika svih ovakvih projekata je i dug proces planiranja, obezbjeđivanja dozvola i finansiranja izgradnje koje je, čini se, beskrajno kompleksno. Za sam proces potrebno je puno strpljenja, znanja, ali i određena vrsta finansijske stabilnosti jer izgradnja zgrade uvijek podrazumijeva početni kapital i neku vrstu kredita od strene suvlasnika. S obzirom na to da puno suvlasnika ima udio u zgradi ili kreditno finansiranje – a treba uzeti u obzir i da se u svakom trenutku neko može povući iz projekta- održavanje finansija dodatan je organizacioni izazov.
Zadruga Otvorena arhitektura istražuje mogućnosti implementacije sličnih modela stanovanja i u Hrvatskoj, ali za bilo kakve pomake treba više preduslova – najviše od svega znanja i vještine osoba koje trebaju da izguraju projekat.
Svakako, treba imati na umu da uprkos svim benefitima kooperativno stanovanje nije socijalno stanovanje i ne može zamijeniti javno stambeno zbrinjavanje, koliko god bi to jedinice lokalne samouprave možda htjele. Iz njihove perspektive, kooperativno stanovanje elegantno je rješenje gradnje priuštivih stanova za koje oni samo treba da izdvoje zemljište, dok se za sve ostalo, uključujući i održavanje zgrade, brinu sami stanari. S obzirom na to da su pod stalnim pritiskom samoodrživosti, mogućnost plaćanja stanarine uslov je za stanovanje čak i u kooperativnoj zgradi. U suprotnom, stanari su prisiljeni da se isele. Same zadruge mogu imati različite mogućnosti kreditiranja i međusobne pomoći, no finansijska stabilnost i dalje je ključni preduslov stanovanja. Osim novca, bitan je i socijalni kapital, obrazovanje i samo okruženje, jer je proces izgradnje toliko komplikovan i dugotrajan da treba puno znanja i vremena samo da bi se projekt ostvario, što isključuje velike grupe ljudi, prvenstveno siromašne i druge slične marginalizovane grupe.
Stambene kooperative zato ne možemo gledati kao rješenje stambene krize. Ono na što one mogu uticati je kontrola cijene stanovanja u gradovima i sistemsko podizanje ljestvice kvalitetnog i pristupačnijeg stanovanja. I, možda najvažnije, stambene zadruge dobre su prakse u stvaranju zajednica. Proces izgradnje i vođenje kooperativnih zgrada pokazuje nam kakav bi mogao biti suživot građana kad bi o zajedničkom prostoru odlučivali participativno i kad bi u njemu svi podjednako učestvovali.
Lijljana R.
Teskt je nastao u okviru projekta „Rights UP,Rise UP!“, koji realizuje NVO KUĆA u partnerstvu sa NVO DSCG. Projekat je podržan od strane Centra za građansko obrazovanje (CGO) u okviru programa „OCD u Crnoj Gori – od osnovnih usluga do oblikovanja politika – M’BASE“ koji finansira Evropska unija, a kofinansira Ministarstvo javne uprave.
Sadržaj teksta isključiva je odgovornost NVO KUĆA i ne odražava nužno stavove CGO-a, Evropske unije ili Ministarstva javne uprave.
Izvor: radnickprava.org
No Comments